楼市经济难以一枝独秀

经历了4个月的持续上涨后，东莞楼市成交终于在6月这个传统淡季“失守”。据东莞市房产管理局网上成交数据显示：6月的住宅成交建筑面积环比下降了16.5%，成交套数也下降了（《南方都市报》7月3日报道）。

春节过后，手机收到开发商的“骚扰短信”越来越少了；但最近，开发商的推销信息又越来越多了；甚至就在写这篇文章的时候，又陆陆续续收到了两条楼市的信息。如果不是从很严谨的角度来看，开发商“垃圾短信”的数量是楼市好坏的一个大概的方向标。如果楼市欣欣向荣，开发商连打广告的费用都省下了；如果楼市风声鹤唳，开发商必定四处出击到处吆喝；现在不断增加的楼盘信息，正是成交套数和面积环比双双下降的一个很好的注脚。

在金融危机还在深刻影响实体经济的时候，在东莞GDP刚刚转负为0.1%增长的时候，快速上涨甚至疯涨的楼价只是对未来的透支，这本身就是一种不正常的现象。当然，虚高的房价里面也有不断增多的投资客推高的因素，这对于房地产市场的长远健康发展来说更是不利，它使得房地产市场变得更加的投机和脆弱，变得更加的具有不确定性。总体经济状况不好，楼市一枝独秀，这不就是新的泡沫吗？居民收入严重缩水，楼价节节上升，这不违反经济规律吗？这些并非什么高深的问题，绝大多数开发商也能看到或预料到，但谁都不愿意放下眼前的利益，而是把虚高的房价再次死命的往悬崖上推。

楼市在6月份“失守”了，但我估计到第四季度情况会更糟，但这是开发商咎由自取的结果。早在春节后楼市有所回暖的时候，专家学者也好，社会舆论也好，都认为开发商要谨慎对待，不要疯狂提价而把市民再次逼回观望中，可惜现在不幸言中了。短短不到半年时间，上涨的幅度普遍达到20%－50%，普通洋楼近万或过万的情形再次出现，而这竟然还发生在经济整体低迷的情况下，可见开发商是好了伤疤忘了痛，丝毫没有吸取2007年的历史教训。

我一直认为：东莞楼市能否健康发展，从大的方面讲，看产业转型是否成功；从小的方面讲，看外来人才的数量和质量；而这两个因素又相辅相成。目前东莞的产业转型和企业升级正处于阵痛中，“倒闭潮”还在持续当中，订单量还没有恢复到历史较高水平，经济回暖复苏的基础尚不牢固，呈现冷热不均的情况，而且可能出现徘徊反复，“复苏急躁症”的状况相当明显。在这种局势还相当不明朗的情况下，疯狂提价只能吓倒部分胆小的市民入市，但更多的市民会坚定的选择观望，以致现在又开始观望成风了。而作为购买主力的外来人才，白领阶层也好，中产阶层也好，这个群体的数量和质量最终依赖东莞产业转型能否成功。在东莞的阵痛还没有平安渡过的时候，显然他们不可能疯狂入市。

中原集团施永青主席近期表态：最近楼市的复苏，不是真正的复苏。楼市已经进入冰河时期，只是这个冰河期特别长，现在只是到了冰河期的春夏之交，冰河期的冬天还没有到来。很多人会认为施永青主席过于杞人忧天和危言耸听，但很多时候都是“忠言逆耳”和“良药苦口”，我们并不缺乏这样的历史故事和现实闹剧。

                                  谢锐勤

                                 09、7、3

“八小时外”监督难有大作为

近日，市直工委和市直纪工委联合下发了《关于加强“双八”教育引导工作的通知》：要求市直机关建立一套完善的“双八”教育引导制度――包括谈心制度、谈话制度、 家庭联系制度、服务对象联系制度、监督制约制度，构筑起组织、社会、舆论、社区、家庭等监督制度网，教育和引导党员干部“八小时外”生活（《东莞日报》7月2日报道）。

对党员干部“八小时外”的生活要不要监督，怎样监督，事实上一直存在争议。从各地出台的“八小时外”监督制度来看，一般无非要求领导要引导，自身要自觉，家庭要联动。此次东莞出台的“八小时外”监督制度也逃不出这个圈圈，当然还例牌性的增加了组织监督、社会监督、舆论监督和家庭监督，主要创新之处是增加了网络监督和“八小时外”监督员制度。但从整体上看，“八小时外”监督的制度很难有大作为，说得好听点是要求党员干部都往道德圣人的方向努力，说得难听点是隔靴搔痒或不痛不痒。

党员干部的流动性很大，组织上不可能整天派人跟在人家屁股后面，就算纪委干部再高风亮节牺牲个人时间跟踪，政府也不可能完全具备这个人力、物力和财力。“八小时内”的监督尚且困难重重，“八小时外”的监督就更是鞭长莫及了。

至于社会监督、舆论监督、家庭监督和网络监督，无论在出台“双八”制度之前，还是之后，一直都存在。问题是：如果党员干部在“八小时外”干违法的事情，他不会主动告诉你，甚至千方百计不让你发觉；如果做合法的事情，他不怕你知道，就算知道了你也拿他没辙。其实这些社会化的监督渠道能监督到的最多是公务用车情况，公务用车是停在办公楼下，还是用餐娱乐的酒店门口，或是接送小孩的学校门口一目了然，也最能反映党员干部的工作状态和生活状态。但在东莞大部分机关部门已实行车改的情况下，连这个渠道现在都很难监督了。至于做不违法但可能不符合道德的事情，这就仁者见仁智者见智了，想要出台一套规范和标准来约束可能不大现实，事实上只要做不违法的事情就没必要大惊小怪。

“八小时外”监督很难的原因之一还在于它可能存在的违法风险。因为如果监督尺度和力度掌握不好的话，就容易成为侵犯别人隐私的一个借口，甚至可能成为对别人打击报复的一个借口。所以，在法律上也好，实践上也好，“八小时外”监督的可操作性都不强，就更别提影响提拔重用了。就算可以影响提拔重用，如何建立一套科学的量化机制、考核机制、监督机制也是个问题；如果没有一套合理的程序，就会异化为领导根据个人喜好定夺评判的借口，比没有这套制度时的影响还要更差。

其实，“八小时外”的生活我倒主张要宽容，每个人的兴趣千奇百怪，任何一个人都需要有自己的私人空间，普通党员干部也不例外。真正要做好监督工作的是“八小时内”，谈心制度也好，谈话制度也好，看起来都是软绵绵的，没有什么威慑力。事实上，只有严密的监督制度和严厉的问责制度，党员干部才会真正有所忌惮，而纪委需要努力的也是这个方向。


（该文于2009年7月3日发表在《南方都市报》东莞新闻评论版上，有删节）。

                                南海渔民

                                 09、7、2

油补并非缓解出租车压力的最好办法

国家发改委于日前发出通知：决定自6月30日零时起将汽、柴油价格每吨均提高600元。调价后估计的士一个月的油费成本要增加约400元，在生意不好做的情况下，很多的哥“希望政府能给予一些油费补贴”（《南方都市报》7月1日报道）。

在市道不好的情况下，油价上涨对于很多的哥来说无疑是雪上加霜。对于这多出来的400元，完全由政府补贴显然不现实，因为江门政府掌控不了油价，连自身都要时刻受到油荒的威胁，要它对一个完全没有把握的市场状态进行油补，无疑是个无底洞，市民也不会同意。最好的办法是制定一个合理分担的方案，由政府、公司和的哥按照一定的比例进行油补，减轻各方的压力。由哪一方单独油补，都可能负担过重；只有通力合作，才可能缓解困境。

但油补只是一项治标不治本的临时政策，它仍然无法解决的哥压力很大的问题，在油价不断上涨的情况下，可以考虑“油改气”。按照业内人士的核算，改用烧天然气后至少可以降低三成以上的成本。“油改气”的最大问题是需要花费8000元左右的改装费，这仍然可以考虑政府补贴一部分，公司让利一部分，的哥承担一部分的思路，因为这几乎是一个一劳永逸的办法，能最大限度的减少油价不断上涨带来的威胁。政府和公司应该联手研究“油改气”的可行性，并启动相关程序，东莞早在2006年就有出租车“油改气”了。

降低租金也是缓解的哥压力的好办法之一。在金融危机的巨大压力下，抱团取暖共同过冬才是最佳的选择；如果的哥都生存不下去了，估计出租车公司也岌岌可危。省物价局早在2006年的通知中就要求各地级以上物价局要“制定合理的出租车汽车承包费、合同保证金、综合服务管理费标准······防止企业向出租汽车司机转嫁投资和经营风险。通过清理整顿，企业向出租汽车司机收取的费用水平要有所下降。”因此，根据市情出租车公司降低租金是有政策基础的，这种利益的妥协可能更符合实际。

还有打击黑车也能在一定程度上增加的哥的收入。不可否认的是：在汽车站、码头、广场等人流很多的地方，附近都有不少兜客的黑车。黑车由于不用租金，免交税款，有时甚至强拉上车，中途卖“猪仔”等，在很大程度上扰乱了正常的市场秩序，也影响了市民对营运车辆的印象，使得受到政府和公司双重监管的正规出租车在竞争中处于下风。如果黑车占领的那部分市场份额能够回到正规出租车手中，无疑的哥的生意会火爆很多。黑车的存在是政府失职的体现，政府应该大力加强这方面的打击。

当然，从更治本的层面上看，我仍然建议出租车彻底放开，允许个体经营。按照业内人士核算，实行个体经营后，成本至少下降一半以上，利润相当可观。实行个体经营，天塌不下来，温州的出租车实行个体经营后不是好好的吗？更可贵的是，赚到更多钱的的哥已经主动对出租车升级换代了，乘客也享受到了更好的乘车环境和服务。


（该文于2009年7月3日发表在《南方都市报》江门新闻评论版上，有删节）。

                                江之南

                               09、7、1

健康楼市依赖良好经济

中原集团主席施永青认为：东莞楼市能否健康发展，关键看东莞的产业转型能否成功。如能成功转型，吸引更高层次的产业落户东莞，吸引更多有知识的人才安家东莞，市场才会良性发展（《南方都市报》7月1日报道）。

施永青主席的话我都赞同。从根本上讲：健康楼市依赖良好经济，在经济不好的情况下，如果楼市“一枝独秀”乃至“木秀于林”，那“孤芳自赏”的结果是“风必摧之”，因为泡沫总是经不起风沙的考验。

我一直认为：东莞楼市能否健康发展，从大的方面讲，看产业转型是否成功；从小的方面讲，看外来人才的数量和质量。东莞楼市的顾客群无非三类人群：一是本地人；二是外地人；三是投资客。本地人在十年来楼市的风起云涌中已经置换得差不多了，没有置换的也大多有自建楼了，实在不行的也有村居的农民公寓或廉租房，因此这个群体的需求并不旺。投资客包括本地投资客和外地投资客，本地投资客主要是投资渠道狭窄，把房子作为保值增值的途径，因此一般是长线投资，对楼市短期价格影响并不大；外地投资客一般是短线投资，根据利润最大化的原则快进快出，其在短期内对楼市价格影响很大，容易出现扭曲的价格体系。外地投资客的大量入市或疯狂入市是楼市不健康的体现，但即便如此，它最终仍依赖本地经济的好坏，仍要看本地中外来人才的数量和质量。

因此，东莞楼市中最大的购买力来自于外来人才，特别是白领阶层，因为外来人才中高层的看不起，底层的买不起。而白领阶层也好，中产阶层也好，这个群体的数量和质量最终依赖东莞产业转型能否成功。在金融危机还在深刻影响实体经济的时候，在东莞GDP刚刚转负为0.1%增长的时候，快速上涨甚至疯涨的楼价只是对未来的透支。如果经济还是一路高歌猛进，那透支还能勉强维持；如果经济陷入长期徘徊的“W”甚至停滞的“L”，那透支后就是一个虚脱冒汗最终轰然倒下的巨人。在东莞经济复苏的根基尚不牢固的时候，开发商已经大肆提价，这令人担忧。一个市场最危险的时候，是在人人都说它好的时候，就像06－07年的股市。因为高潮过后就必定退潮，一退潮就知道究竟是谁在裸泳，如果没有政府给开发商遮羞，恐怕不少已经完蛋了。当东莞楼市受到市民过分关注的时候，这并非好事，因为人们总是对不正常的东西感到稀奇古怪而异常关注；只有当东莞楼市平淡无奇的出现在公众眼中，难以成为市民的热门谈资时，这个市场才可能回归理性，走向健康。

很多开发商还在为楼市稍微回暖而暗自狂喜，狂喜之余还不忘对房价“还要再提”。施永青主席说：最近楼市的复苏，不是真正的复苏。楼市已经进入冰河时期，只是这个冰河期特别长，现在只是到了冰河期的春夏之交，冰河期的冬天还没有到来。很多人会认为施永青主席过于杞人忧天和危言耸听，但很多时候都是“忠言逆耳”和“良药苦口”，我们并不缺乏这样的历史故事和现实闹剧。


（该文于2009年7月2日发表在《南方都市报》东莞新闻评论版上，有删节）。

                                 韩江农夫

                                 09、7、1

务实理念助力东莞双转型

7月1日正式实施的《东莞市企业人才入户办法》（以下简称《办法》）对企业人才入户政策进行了重大调整，除社保门槛降低外，企业申请也不再受指标配额限制（《南方都市报》6月30日报道）。

在媒体锲而不舍的关注下，在市民广泛热烈的呼吁下，新《办法》终于出台了，以一种务实的理念和做法，实实在在的降低了企业人才入户的门槛，受到了社会的广泛好评。

无论是社保年限不再一刀切也好，还是社保缴费超出年限可抵年龄也好；或是纳税5万以上企业均可申请也好；相比2006年出台的《东莞市企业人才迁户暂行规定》（以下简称《规定》），新《办法》显得更加务实，更加人性化，更加具有可操作性。此举必定能够受到企业的欢迎，也能够受到新莞人的欢迎，对于准备入户东莞的人才也更有吸引力。无论如何，3年只迁了1188人，这间接宣告废除了旧《规定》的武功，也是对东莞人引进政策的否定。以这样的人才引进意识和力度，显然无法跟上东莞经济社会发展的步伐，也无法快速推动双转型的历史进程。

近期还有一件令新莞人欢心的事，新莞人子女入读公校的门槛也降低了，相关申请也正在火热进行中。虽然之前相关负责人信誓旦旦说不修改《东莞市新莞人子女接受义务教育管理暂行办法》，但在申请人数或符合人数寥寥无几的情况下，东莞政府还是选择了出台补充政策降低门槛。此举不但没有损害政府的威信，相反增强了政府的威信，因为威信就来自于市民的认可而不是外力的强加。新莞人不仅从中看到了政府解决问题的诚意，还看到了行动，这股暖流让他们感到贴心和温暖。解决了后顾之忧的他们，当然也更有动力留在东莞，再创佳绩。

东莞双转型的困境之一是人才的困境，走向高端制造业也好，走向高新科技也好，走向金融服务产业也好，城市的升级和企业的转型哪个不需要大量优秀人才的加盟呢？我认为：一座城市吸引人才有三个主要因素：收入水平、制度环境、文化氛围。东莞近几年不断提高最低工资水平，文化氛围营造也可圈可点，但在制度环境上稍有欠缺。此次对上面这两个政策的调整，虽然很低调，但很务实。作为政策本来就是应事应时应地应人而设，政策对路了，自然能够得到良好执行；货不对路了，不断进行修改也是情理之中。可怕的正是死要面子，它可能导致活受罪；可怕的正是固执己见，它可能导致脱离现实；而得不到执行或扭曲执行的政策可能比没有政策的情况还要糟糕。就像入户数量和入读数量已经达到东莞财政无法承受的时候，东莞再次提高相关门槛也有可能，只要是符合东莞的实际就可以，只要是根据公开公平公正的原则就行，这本身正是政策相比法律的灵活性所在。

留住人才，也就留住了东莞的未来；发展教育，也就发展了东莞的未来。如果东莞政府能够将这种务实的理念和做法贯彻到底，那双转型也并非什么难事。


（该文于2009年7月1日发表在《南方都市报》东莞新闻评论版上，有删节）。

                                   江之南

                                09、6、30