松山湖讲话背后的民意
从9月7日开始，一篇名为《新形势，新思维，新行动――万科集体主要负责人在“松山湖会议”上的讲话》在网上疯传。该文以万科高层的口吻强调要“敢于降价，勇于降价，以最快的速度出货”。万科高层表示：此文系伪造，近期并没有在松山湖召开过任何会议（《南方都市报》9月9日报道）。
一篇可能伪造的讲话，却在网络上和社会上造成了重大的影响，由此可见万科这个房地产开发商在行内的标杆意义。但在我看来，讲话的真假其实并不重要，更重要的是其背后的民意呼唤和利益博弈。
如果该讲话是真的，那么万科也只不过把以往的只做不说式的闷声发大财，变为既做又说式的开声发大财而已。快速销售回笼资金，这是此前万科一直推崇的经营模式；突然发力抢先降价，这是今年房地产行业步入准寒冬后万科一直推行的销售策略；所以即使“敢于降价，勇于降价”的讲话是假的，但它的内容却不假，这也是很多人对此并不惊讶或愿意相信其为真的原因。如果该讲话是假的，但从其受到网络和社会的热捧来看，其背后代表了汹涌澎湃的民意呼唤：不“敢于降价，勇于降价”，那房地产行业的僵局将持续；只有“敢于降价，勇于降价”，才可能出现双赢的局面；消费者已经不惜“造假“以一种万科高层口吻的形式赤裸裸的表达了希望开发商“敢于降价，勇于降价”的愿望。
包括东莞在内的开发商及其枪手死扛的理由无非是消费者的刚性需求是存在的；从长远上看房价是呈上升趋势的；开发商不可能做亏本生意；并由此得出了房地产只能赚不能亏，房价只能升不能降的怪诞理论。在我看来，只要有人的地方，就需要房子住，就有刚性需求，这无论是在降价前还是降价后，所以说消费者的刚性需求是存在的等于是白说。但一百平米的房子可以住三口之家，也可以住二三十人的五代同堂，如果房价远远高于收入，那这个需求就会被死死压住；如果不是迫于生孩子或婆媳矛盾等问题必须单独买房，那消费者就不会顶风去做房奴。至于从长远上看房价会上升的那更不值得一驳，从长远上看猪肉价也会上升，从长远上看菜心价、豆腐价、阿猫阿狗之类的东西价格都会上升。二十年前一碗牛肉汤河粉不超过五毛钱，现在则一般不低于五元钱，所以这样的比较几乎没有什么意义。现在的问题是房价上涨已经透支了未来二十年的空间，远远超出了市民的消费水平，所以才成为问题；如果房价上涨与市民收入上涨基本持平，那么这个问题就是伪问题。至于开发商不可能做亏本生意的理论就更是无稽之谈了，市场行为有赚有亏，有收益有风险，难道有什么神仙能保证开发商永远只赚不亏？如果这样的话，那所有人把所有资金都投入这个行业不是一件利国利民的大好事了？不要忘了，就在十五年前，北海、惠州、海南的房地产比现在还狂热，但有多少开发商能够“华丽收场”？看看海南那遍布街头巷尾的烂尾楼，十五年的时间依然没能消化好，这就说明了吃得太急容易呛到，而且可能会留下后遗症。
开发商实实在在的降价并不丢脸，相反会获得消费者的青睐和尊重。楼价只有回归理性，楼市才可能重新旺盛，开发商也才能再次步入良性的发展轨道。万科的市值从高峰时的3000亿跌到了如今的700亿，如果再没有“勇于降价”，在秋天已经来临的情况下，寒冬也就不远了。
（该文于2008年9月10日发表在《南方都市报》东莞新闻评论版上，有删节）。
08、9、9